关键字：宏观调控；房产市场；和谐进步
2003年以来，国内颁布了一系列针对房产市场的宏观调控政策。以稳定住宅价格为中心的“新八条”[1]，甚至被叫做房产新政的标志。怎么样全方位正确理解政府对房产市场的调控，怎么样理性判断中国目前的房产市场，怎么样促进中国房产业和市场的健康进步与良性运行，是社会各界常见关注的热门问题。
1、宏观调控理性：打造可持续进步的有序市场
（一）房产市场宏观调控政策的理性选择
国内的房产业，由政府主导向市场主导转变的标志是1998年国务院颁发《关于深化城镇住房规范改革，促进住宅建设进步的公告》。以停止单位建房，停止福利分房，推行住房分配货币化等手段，把住宅推向市场。
1998年，房产开发投资为3 614亿元，投资增长率为13.7％，房产开发投资占全社会固定资产投资的比重为12.72％，产品房销售面积为12 185.3万平米，销售额为2 513.3亿元，个人购房比重占79.85％，住宅平均价格1 854元/平米，土地开发面7 730.1万平米。经过5年的运行，到2003年，房产投资初次突破万元，达到10 154亿，投资增长率为30.3％，占全社会固定资产投资的比重为18.27％，产品房的销售面积为33 717.6万平米，销售额达到7 670.9亿元，个人购房比重为92.46％，住宅平均价为2 197元/平米。土地开发面积22 166.3万平米[2].在房产连续5年飞速发展的背景下，2003年8月21日，国务院下发了《关于促进房产市场持续健康进步的公告》（18号令）。
18号令是新一轮房产市场宏观调控的起点。
（二）宏观调控的目的和手段是理性的
18号令提出：要坚持和加大宏观调控，努力达成房产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使房产业与当地经济和社会进步相适应，与有关产业相协调，促进社会经济的可持续进步，培育健康有序的房产市场。这一宏观调控的总目的，反映了对中国房产市场建设的理性思维，“三个基本”，因地制宜，可持续进步，健康有序，是认识和驾驭中国房产市场理性思维的精髓。
2004年，中央和国务院各部委颁布的一系列有针对性的宏观调控手段，主要反映在两个方面。
1.紧缩“地根”。
2004年3月1日，国土资源部发布了《关于建设用地备案规范实行状况的通报》；3月16日，国土资源部、监察部联合发出了《关于继续拓展经营性土地用权招标拍卖挂牌出让状况执法监察工作的公告》，需要各地2004年8月31日将来，所有经营性土地全部通过“招拍挂”出让。
4月29日，国务院办公厅发出了《关于深化拓展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急公告》。明令“三个中止”，即中止农用地转用、中止土地规划修改、中止县改市。
6月6日发出了《关于控制房产拆迁规模，严格拆迁管理的公告》。
10月28日，国务院作出《关于深化改革，严格土地管理的决定》。
10月29日，国土部修订《土地借助年度计划管理方法》，11月1日公布《建设用地预审管理方法》、《关于发布和推行工业项目建设用地控制指标的公告》（试行），11月9日发布《土地市场治理整顿检查验收策略》。紧缩地根的一系列手段，是针对市场运行状况提出来的。土地市场清理状况表明：2004年7月，全国情理出各类开发区6 866个，规划面积3.15万平方公里[2]，是1993年房产过热时的开发面积1.5倍。
2000～2002年，山东完成了10年的用地计划的80％，浙江完成了99％；上海、江苏5年用完了10年的用地指标，深圳进行宝安、龙岗的全部转地工作。征地、拆迁引发了各类矛盾，失地农民约4 000万[2].即便在这样强劲的宏观调控下，2004年土地购置面仍创造了历史的新高，达到了39 984.66万平米。
2.紧缩银根。
2004年4月25日，中央银行提升存款筹备金率0.5％，4月27日，国务院下发公告，将房产开发项目资本金比率由20％提升到35％。
6月，银监会发布《商业银行房产贷款风险管理引导》，规范商业银行办理房产贷款的业务步骤，确定控制房产贷款比率低于80％，月还款收入支出比控制在50％以内，月债务支出的比率控制在55％以内，房产开发商自有资本比率高于35％。
10月，银监会颁布《信托投资公司房产信托业务管理方法》（征求建议稿），对房产信托经营规则监督管理、封控、处罚规则等作了规范。
10月29日，央行上调存款利率0.27％，年期存款利率由1.98％提到2.25％，年期贷款基准利率5.58％，2005年3月16日，再调银行年期贷款基准利率到6.12％，个人住房贷款打折利率由5.31％调为5.51％。对房产的金融政策其直接效应是：从供给方面影响开发市场，将房产的资本金比率由20％提升35％，对小规模、以项目为主体的房地商及“皮包公司”运作模式有肯定的控制用途；从需要方面影响，提升贷款利率，明确收入支出还款比率，控制了还贷风险。
（三）“两个八条”反映了民意和宏观调控的理性
2005年3月26日，国办创造电（[2005]8号）《关于切实稳定住房价格的公告》，提出8条建议，称“老八条”。
4月30日，建设部等7部门发出了《关于做好稳定住房价格工作的建议》，称“新八条”。“新八条”从规划、土地管理、税收、信贷、打折政策、经济适用住房和廉租房、市场秩序、信息等8个方面，提出了稳定住房价格的系统手段，具备非常强的针对性。一些区域房产投资规模过大，住房价格上涨过快，提供结构不合理，市场秩序比较混乱，广大群众常见关注。理论界就房产价格泡沫，房产投机、中低收入阶层住房问题，进行了广泛的讨论。以摩根利士丹为代表的机构掀起了“中国房产业存在泡沫”论浪潮，甚至为中国（主如果上海）房产泡沫破裂给出了时间表[3].2004年国家颁布了以紧缩地根为标志的一系列调控手段，房产实质运行的主要指标仍然创造了历史的新高。房产投资达到13 158亿元，新开面积达60 413.86万平米，住宅平均价格2 549元/平米，较上年上涨约16％，开发贷款余额6 657.35亿元，个人贷款余额（十月末）14 977亿元。与1998年相比，投资是2.6倍，新开工面积是3倍，住房均价上涨了50％，开发贷款余额是3.2倍，个人贷款余额增长了34倍。
5年房产市场的高速成长，具备市场的动力。由福利分房向个人购房的转变，由单位投资建房向产品化开发的转变，由土地用权协议出让向招标拍卖转变，从1993年第一轮房产热到2000年近8年的低速调整，所有这类为市场启动积累了能量。房产业由政府主导向市场主导的转变，怎么样打造可持续进步的好市场秩序？新八条的颁布，社会反映强烈，甚至称之为房产新政，反映了民意和市场的理性。
2、房产市场理性：三个阶段和三个循环
（一）房产市场的历史演进：三阶段发展趋势
房子与土地是人类最基本的存活与进步资料。土地关系和土地借助一直是各社会形态关注的中心问题。住宅从“构木为巢”到高楼大厦，土地从“予取予求”到证券化经营，其历史演进随社会生产力的进步而变迁，随社会生产关系的变革而变化。真正意义上的房产市场，始于产业革命之后的产品经济年代，其进步具备三个阶段性的特点。
1.工业化时期。住宅短缺成社会各界常见关注的问题。在18世纪60年代始英国的产业革命，法、德、美在19世纪相继完成。在工业化进程中，19世纪中叶，欧洲出现了常见的住宅缺少现象。小资产阶级的代言人普鲁东毫不犹豫地断言，在大城市中，90％以至更多的居民都没可以称自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中点，即我们的家园，正在被社会旋风（指工业革命引者注）卷走……大家在这一方面比野蛮人还要低下，原始人有我们的洞穴，澳洲人有我们的土屋，印第安人有他一个人的住处，现代无产阶级事实上却悬在空中[4].普鲁东反对工业革命的立场是不对的，但他的描述对欧洲工业革命进程中的住宅问题提供了历史佐证。国内自20世纪50～80年代的工业化时期，也出现了紧急的住宅短缺，城市居民人均居住面积从1949年的4.5平米，降低到1977年的3.6平米，从而引发了20世纪80年代初住宅产品化的大讨论，如此的背景下，住宅建设是房产市场的主轴。
2.城市化时期。城市的土地借助及房产权关系成为重点。这个时期的主要特点是：农业人口很多向城市转移，人口的流动性膨胀，带来了房产买卖的空前活跃，明晰产权，完善法制，是规范市场秩序的主题。欧美在此阶段，打造了以私有制为主体的房产权体系。国内正处在城市化过程中，中心是打造住房个人所有制和土地用权的有偿有期用制。建设中国特点社会主义社会的房产权体系，是适应房产市场买卖主轴的基础。
3.现代化信息经济年代。以发达资本主义国家引领的现代化信息经济，房产作为资本融入社会资本体系的运营，房产业与金融业结合，房产成为关键的投资和筹资工具。经济学诺贝尔奖得主夏普和米勒预言，21世纪金融革新的主题是房产证券化。房产抵押，产权保险与买卖，房地经营的虚拟化和国际化等成为常见的现象，房产经济活动的目的，不止是满足大家对房地用价值的需要，而且是一种关键的投资行为，房产证券化是房产市场的主轴。
国内正处于全方位建设小康社会的城市化时期，这一背景，决定了国内房产市场建设的主轴：健全产权规范，规范市场秩序，达成和谐进步。
（二）房产市场运行：三个循环交织运动
房产市场运行有自己的规律，具体地表现为三个循环。
1.物质循环。这是以房产开发为标志的，以商品更新换代为特点的，以满足大家对住房需要为主导的生产活动。对产业革命始到19世纪中叶欧洲出现的住宅缺少现象，恩格斯说：是工业化过程中比较小的、次要的祸害[4].国内自20世纪50～80年代中的工业化，也出现了住宅短缺。如此的背景下，房产市场以住宅建设为主轴，以扩大住宅供给，满足住宅需要的物质循环为主要特点。这种物质循环的主要特点是：住宅实物形态的更新换代，大规模的住宅建设成为市场的标志。旧住宅很多拆除，马路扩宽，旧城改造和人口向城市的集中，加剧了住宅供应求购失衡。恩格斯曾描绘过巴黎欧斯曼大街的状况，中国现在的拆迁和旧城改造，正在重演这一历史的现象。拆房屋、建房屋、卖房屋、买房，住房屋是这种物质循环的典型特点。这个循环与工业化、城市化进步密切关联，住房条件的改变，农业人口向城市的转移，潜在的趋势性庞大的住房需要与经济的成长合适合，拉动房产市场，收益目的影响投资的流向，便宜的劳动力（农业人口向城市的转移）作为房产开发抵本钱的支撑，使房产成为经济进步的支柱之一。
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